一场折腾一场梦,别离一年王健林再回港股

2017-08-13来源:XXXXXXXX围观:171次

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一场折腾一场梦,别离一年王健林再回港股

文 | 毕老叔

曾几何时,无论国企,还是民企,均以冲出海外,名扬天下为己任,拿着白花花的银子,土豪式任性的买、买、买。

之后政策风向急转,各企业纷纷偃旗息鼓。其中海外并购最狠的前首富王健林(下称“老王”),近期不断在卖、卖、卖。

继出售文旅项目和酒店资产给融创(1918.HK)和富力(2777.HK)后,近日又计划把酒店管理,以及文旅项目的管理咨询业务注入其香港上市的子公司万达酒店发展(169.HK)。同时,万达酒店发展将其持有的海外资产权益出售予母公司大连万达商业

框架协议公布后,市场焦点均集中在两大方向论述:

(1)万达朝轻资产脱变又迈进一步;

(2)万达彻底告别房地产开发,代表楼市离崩塌不远。

然而,老叔认为,老王心中的盘算远不止于此,本次的重组意在测试水温,为后续的资产转移探路。

主要原因有两个:

(1)这次重组只是资产系内的左右互换,而且更是把受A股投资者青睐的轻资产放进估值保守的港股。

(2)没人认为房价明天就会轰然坍塌,如果老王看淡楼市前景,只要不再拍买新地,并迅速兴建出售即可,不必贱卖。

一、一切从交易细节说起

万达酒店发展在8月8日才出公告否认出售澳洲资产的传闻。

一场折腾一场梦,别离一年王健林再回港股

事隔才一天,在9号晚上便公告出售予大股东,而且不止是澳洲项目,几乎是一整家公司的资产,包括桂林、伦敦和芝加哥的投资物业。

一场折腾一场梦,别离一年王健林再回港股

框架协议分三部分:

(1)万达酒店以人民币63亿元收购万达文化旅游创意集团有限公司(万达文旅)的全部股权。

(2)万达酒店将桂林项目51%的股权、伦敦项目60%的股权、芝加哥项目60%的股权以及悉尼黄金海岸项目60%的股权全部出售给万达商业(以上项目的余下权益由万达商业旗下的万达香港持有),价格待定。

(3)万达酒店以人民币7.5亿元从万达商业手中收购万达酒店管理(香港)有限公司的全部股权。万达酒店管理主要从事酒店设计、建设及营运管理业务。

框架协议中的第一及第三部分属之前万达出售文旅和酒店资产予融创富力的延续。

关于万达与融创、富力的宿世情缘,大家可参阅老叔之前的两篇文章:

融创中国(1918.HK) 接盘谜团未解,中外对决新战场 》

《 趁火打劫的富力(2777.HK),股价能否成魔?》

万达文旅像固定收益产品

万达与融创所定立的框架协议中提及,十三个文旅项目售予融创后,管理仍然由万达文旅所负责。

融创承担项目的管理成本,并要每个目标项目每年向万达支付人民币5,000万元的管理咨询费,合同期限为20年,十三个项目的总收入稳定每年可达6.5亿人民币。

由于管理成本由融创负担,因此这6.5亿可视为税前纯利。如果当作以63亿购买20年期,每年还款6.5亿的产品,年度化收益约4%。只看这4%的回报率其实并不吸引。(注:63x(1+n%)20=(6.5x20), n = 4)

值得留意的是,这4%属最低的稳定回报。万达文旅在管理项目中仍可能有其它收入,而且万达文旅持有「万达文化旅游城」品牌,将来仍可以与投资者合作开设新的文旅项目,增加收入。

万达文旅主要从事主题公园设计、建造及营运管理业务,没有太多资本投入,既无资产,也无债务负担,典型的轻资产商业模式。

计划出售给富力的77家酒店里有53家,由与四个大连万达自营酒店品牌负责经营,当中包括包括奢华品牌万达瑞华、超豪华品牌万达文华、豪华品牌万达嘉华和精选品牌万达锦华。

根据协议,出售予富力的酒店仍保留原有的管理公司,直至合约完结,因此一定时间内,万达酒店管理的业务还是有保障。

至2016年底为止,万达酒店品牌另外替10家非万达自有资产的酒店作经营管理,数目在2017年仍保持增长。

与万达文旅的商业模式相似,酒店管理也属无需太多资本投入的轻资行业。虽然,万达没有公布其酒店管理的财务状况,我们暂时无从估计其盈利能力,但可从其他同业中窥探市场对相关行业的看法。